А сколько стоит моя квартира?

Сегодня мы рассматриваем один из самых сложных и самый важный при продаже квартиры вопрос – стоимость.

У меня зазвонил телефон…

Рано утром мне позвонил клиент, и достаточно отстраненно, холодно, настроенный заранее на сопротивление спросил: «Это же недвижимость, да? Я хочу квартиру продать. Сколько стоит моя квартира, скажите?» Очень интересный вопрос, и самый важный, безусловно, когда вы принимаете решение продать квартиру. Но меня такая наивная и простая постановка вопроса не перестает удивлять, а клиенты такой вопрос не перестают задавать.

Я прошу его рассказать о своей квартире. Он постепенно отвечает мне на вопросы, я записываю, и вдруг он мне говорит – «А тебе какая разница вообще, я задал простой вопрос, что ты за специалист вообще, если не можешь мне ответить на простой вопрос: сколько стоит квартира в Центральном районе. Досье все тебе выложи! Ты не одна тут такая на рынке, мне никто таких вопросов не задавал». 

Я отвечаю: «Ну хорошо, стоимость вашей квартиры лежит в диапазоне 3-3,6 млн рублей». Вы бы слышали его возмущение! Он меня почти открыто обозвал. Но при этом не бросал трубку и я, слушая его возмущение, тоже не бросала трубку, просто смотрела базу аналогичных квартир в риелт-менеджере и улыбалась. В итоге он наконец спросил – «А откуда такой разрыв».

Поговорив с ним, я поняла, что действительно, принимая решение о продаже квартиры, люди не всегда понимают, почему две почти одинаковых квартиры могут отличаться по стоимости почти в полмиллиона.

Причины бывают разные

Первостепенное значение имеют правовые аспекты оформления права собственности. 8 сделок из 10 на сегодня происходит с привлечением ипотеки. А что такое покупка квартиры в ипотеку? Это полный правовой анализ права собственности на квартиру, который невозможен без его регистрации в установленном законом порядке. Таким образом, нижняя граница цен формируется стоимостью квартир без регистрации права собственности в установленном порядке, как, например, наличие на руках документов-оснований возникновения права без подачи их на регистрацию в Росреестр, что исключает возможность приобретения квартиры в ипотеку, и в состоянии абсолютного «запущения». Чаще всего это унаследованные квартиры с «советским» ремонтом или с «неблагополучными» собственниками.

Второе место занимают приватизированные ухоженные квартиры, но у их владельцев на руках есть только договор на передачу квартир в собственность граждан, при этом у некоторых квартира не состоит на кадастровом учете.  

Далее по стоимости идут квартиры, на которые право собственности зарегистрировано в установленном порядке, но при этом собственники при продаже не готовы платить налоги (квартира менее трех лет в собственности), соответственно, они снижают реальную стоимость квартир – по договору купли-продажи проводится не вся сумма сделки, и покупатели теряют возможность налогового вычета. Это невыгодно для покупателя и тем, что он не получит налоговый вычет, и тем, что при последующей продаже в срок до трех лет он тоже будет вынужден занижать стоимость квартиры по договору чтобы также избежать налогообложения. Но главная опасность заключается в том, что в случае расторжения договора взыскать с продавца он сможет лишь ту сумму, что прописана в договоре. Об этой ситуации можно говорить много. И есть юридические тонкости, которые могут обезопасить обе стороны сделки, но все это в любом случае настораживает.

Самые большие сложности при продаже возникают с квартирами, в которых проведена неузаконенная перепланировка. Часто она сделана вопреки всяким разумным правилам. Собственник искренне удивляется: «Да я всего лишь санузел объединил и кухню увеличил, подвинув стенку в ванной, что здесь такого-то». Да ничего вообще. Ерунда. Просто на текущую дату узаконить расширение кухни за счет ванной практически невозможно. 

Реальная ценовая политика формируется разумными добросовестными собственниками, которые зарегистрировали право собственности в установленном порядке, изготовили техническую документацию, готовы прописать в договоре реальную сумму сделки, и уже в этом случае зависит только от состояния квартиры. Про то, что получить при продаже полную стоимость выполненного даже нового ремонта и все чаще оставляемой в квартире кухни почти невозможно это конечно отдельная тема.

Светлана Новокшанова

эксперт-оценщик, специалист по недвижимости